28 июля 2021
ПРЕСС-РЕЛИЗ
КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ПО МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ ИНФОРМИРУЕТ
____________________________________________________________
Что нужно знать, приобретая недвижимость у нескольких собственников?
Люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было...
Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны,
из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или золота.
Ну, легкомысленны... ну, что ж... обыкновенные люди...
в общем, напоминают прежних... квартирный вопрос
только испортил их...
М.А. Булгаков. Мастер и Маргарита
Нередко приобретаемый объект принадлежит сразу нескольким собственникам. Они могли некогда вместе его приватизировать, совместно унаследовать, он мог быть приобретен во время брака, или же при его приобретении использовался материнский (семейный) капитал (в последнем случае обязательно регистрируется доля в праве собственности за детьми, соответствующая доле материнского (семейного) капитала в общей стоимости объекта). Как бы то ни было, такая множественность собственников порождает дополнительные сложности.
Варианты распоряжения общим имуществом?
Распоряжение общим имуществом осуществляется только с согласия всех совладельцев. Здесь возможны два варианта.
Первый - заключение договора о приобретении такого объекта с одним или несколькими собственниками с получением нотариального согласия на такое отчуждение от других совладельцев.
Второй - заключение договора одновременно со всеми собственниками на стороне продавца.
«Второй вариант является более предпочтительным. Даже если кто-то из собственников отсутствует, он вполне может выдать нотариально заверенную доверенность на продажу кому-нибудь из других собственников. Совершение же сделки от имени всех совладельцев сразу более надежно и дает меньше оснований для оспаривания договора в будущем», - разъясняет эксперт Кадастровой палаты по Мурманской области Любовь Молодцова.
Следует иметь в виду, что согласно Закону о госрегистрации недвижимости, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению.
Когда не требуется помощь нотариуса?
Согласно новым поправкам к Закону о госрегистрации недвижимости предусмотрены случаи, в которых обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей не требуется. Например:
- при отчуждении всеми собственниками своих долей по одной сделке,
- если предметом сделки является доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,
- отчуждение долей в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Поэтому, перед заключением договора купли-продажи необходимо понимать правомерность заключения нотариусом сделки по переходу права долевой собственности.
Если среди совладельцев есть несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности владелец?
«В таком случае на отчуждение принадлежащего им жилья их родителям, опекунам, попечителям придется получать согласие органа опеки и попечительства. Отсутствие такого согласия создаст проблемы при регистрации перехода права, а также может являться причиной для оспаривания сделки», - предупреждает Любовь Молодцова.
Что, если приобрести долю в праве собственности, а не всё жилье целиком?
Помимо приобретения жилья, находящегося в общей собственности, целиком, возможно также приобретение одной или нескольких долей в праве собственности. Сама по себе доля в праве не равна какой-то конкретной части объекта, например, одной комнате. Все совладельцы имеют право владеть и пользоваться объектом по своему взаимному согласию. При этом, споры, возникшие между ними о порядке владения и пользования имуществом, могут быть разрешены судом.
При вынесении решения суд будет ориентироваться на размеры долей собственников: по общему правилу каждый должен пользоваться той частью общего имущества, которая соответствует размеру его доли.
«Отступления от этого соответствия возможны и, зачастую, неизбежны. Например, когда площади комнат не соответствуют пропорции долей в общей собственности: такие отступления могут быть компенсированы денежными выплатами тех, кто пользуется имуществом в большем объеме, чем его доля, в пользу тех, кто пользуется меньшим объемом», - рассказывает Любовь Молодцова.
Что такое преимущественное право покупки доли?
При продаже доли в общей собственности одним из владельце жилья, другим совладельцам общей собственности принадлежит право преимущественной покупки продаваемой доли.
Продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным совладельцам купить у него эту долю на тех же условиях, на которых он выставляет ее на рынок, то есть за ту же цену и с оплатой в те же сроки. У других собственников есть месяц на то, чтобы реализовать это свое право преимущественной покупки и заключить с продавцом договор купли-продажи на предложенных условиях.
И только если в течение месяца с момента письменного уведомления ни один из участников долевой собственности не пожелает купить продаваемую долю, она может быть законно продана постороннему лицу. Ранее этого срока доля может быть продана постороннему лицу, только если все совладельцы письменно откажутся от реализации своего преимущественного права покупки доли.
Если преимущественное право покупки будет нарушено?
"Тот из собственников, кто посчитает свое право нарушенным, может в течение трех месяцев с тех пор, как он узнал о нарушении, предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору. Это означает, что у покупателя отберут приобретенную им долю, возвратив ему уплаченные деньги", - подчеркнула Любовь Молодцова.
В такой ситуации несколько защищает интересы покупателя и снижает риск предъявления необоснованных исков требование внести в депозит суда ту сумму, за которую продана доля. После вынесения решения суда о переводе на истца прав и обязанностей по договору, эта сумма будет передана первоначальному покупателю, у которого отняли купленную им долю. Предполагается, что эта сумма должна совпасть с той, которую он сам уплатил при покупке, а потому хотя бы финансового ущерба он не потерпит.
Кроме этого, документы, подтверждающие соблюдение продавцом права преимущественной покупки, потребуются при регистрации перехода права на долю в общей собственности. Если продавец не представляет либо письменные отказы совладельцев от покупки доли, либо подтверждение того, что он более чем за месяц до подачи документов на регистрацию предложил им реализовать это право, то регистрация будет приостановлена. В дальнейшем, если такие документы так и не будут представлены, в регистрации будет отказано.
Однако такие правила регистрации не дают гарантий того, что иска о переводе прав и обязанностей по договору не будет предъявлено: даже если не предполагать подделки продавцом согласия совладельцев, то он как минимум может направить им извещение, но скрыть и от покупателя, и от регистратора, что кто-то из них согласился купить его долю.
Как обезопасить себя от судебных разбирательств?
Чтобы избежать судебных разбирательств и связанных с ними потерь времени, денег и нервов, покупателю целесообразно самому убедиться, что другим собственникам была дана возможность купить долю. "Идеальный вариант - это получение от всех этих лиц письменных отказов от реализации своего преимущественного права. При этом, желательно своими глазами увидеть, как они подписывают эти отказы", - дает совет Любовь Молодцова..
И, конечно, самый надежный (хотя и более дорогой) вариант - составить отказы в нотариальной форме. При этом важно проследить, чтобы в тексте отказа было указано, от покупки на каких именно условиях они отказываются, и чтобы эти условия совпали с теми, которые будут предусмотрены в договоре о приобретении этой доли.
Если получить отказы от всех совладельцев не получается, необходимо как минимум удостовериться в следующем:
- продавец направил всем участникам долевой собственности предложения выкупить его долю;
-текст этого предложения достоверно описывает все условия будущего договора;
- уведомление было получено всеми совдадельцами, и прошло не менее месяца со дня получения уведомления последним из адресатов.
Подводя итог стоит отметить, что если покупатель решает приобрести одну или нескольких долей в праве собственности на жилье, ему следует непременно еще до приобретения доли договориться с другими собственниками о порядке владения и пользования жильем. Это поможет избежать в дальнейшем проблем и судебных разбирательств.
_________________________________________________________________
Кадастровая палата по Мурманской области:
Адрес: 183025, г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д. 44
Приемная: 8(8152) 40-30-00
Официальный сайт: https://kadastr.ru
Вконтакте: https://vk.com/fkpmurmansk
Глава 2. Классификация информационной продукции
Статья 6. Осуществление классификации информационной продукции
Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 1 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
1. Классификация информационной продукции осуществляется ее производителями и (или) распространителями самостоятельно (в том числе с участием эксперта, экспертов и (или) экспертных организаций, отвечающих требованиям статьи 17 настоящего Федерального закона) до начала ее оборота на территории Российской Федерации.
2. При проведении исследований в целях классификации информационной продукции оценке подлежат:
1) ее тематика, жанр, содержание и художественное оформление;
2) особенности восприятия содержащейся в ней информации детьми определенной возрастной категории;
3) вероятность причинения содержащейся в ней информацией вреда здоровью и (или) развитию детей.
Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 3 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
3. Классификация информационной продукции осуществляется в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона по следующим категориям информационной продукции:
1) информационная продукция для детей, не достигших возраста шести лет;
2) информационная продукция для детей, достигших возраста шести лет;
3) информационная продукция для детей, достигших возраста двенадцати лет;
4) информационная продукция для детей, достигших возраста шестнадцати лет;
5) информационная продукция, запрещенная для детей (информационная продукция, содержащая информацию, предусмотренную частью 2 статьи 5 настоящего Федерального закона).
Об определениии возрастного ценза основной телевизионной передачи с учетом содержания сообщений "бегущей строки" см.информацию Роскомнадзора от 22 января 2013 г.
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 185-ФЗ часть 4 статьи 6 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу c 1 сентября 2013 г.
См. текст части в предыдущей редакции
4. Классификация информационной продукции, предназначенной и (или) используемой для обучения и воспитания детей в организациях, осуществляющих образовательную деятельность по реализации основных общеобразовательных программ, образовательных программ среднего профессионального образования, дополнительных общеобразовательных программ, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством об образовании.
Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 5 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
5. Классификация фильмов осуществляется в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и законодательства Российской Федерации о государственной поддержке кинематографии.
Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 6 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения
См. текст части в предыдущей редакции
6. Сведения, полученные в результате классификации информационной продукции, указываются ее производителем или распространителем в сопроводительных документах на информационную продукцию и являются основанием для размещения на ней знака информационной продукции и для ее оборота на территории Российской Федерации.
Статья 7. Информационная продукция для детей, не достигших возраста шести лет
К информационной продукции для детей, не достигших возраста шести лет, может быть отнесена информационная продукция, содержащая информацию, не причиняющую вреда здоровью и (или) развитию детей (в том числе информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом эпизодические ненатуралистические изображение или описание физического и (или) психического насилия (за исключением сексуального насилия) при условии торжества добра над злом и выражения сострадания к жертве насилия и (или) осуждения насилия).
Статья 8. Информационная продукция для детей, достигших возраста шести лет
К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста шести лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 7 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:
1) кратковременные и ненатуралистические изображение или описание заболеваний человека (за исключением тяжелых заболеваний) и (или) их последствий в форме, не унижающей человеческого достоинства;
2) ненатуралистические изображение или описание несчастного случая, аварии, катастрофы либо ненасильственной смерти без демонстрации их последствий, которые могут вызывать у детей страх, ужас или панику;
3) не побуждающие к совершению антиобщественных действий и (или) преступлений эпизодические изображение или описание этих действий и (или) преступлений при условии, что не обосновывается и не оправдывается их допустимость и выражается отрицательное, осуждающее отношение к лицам, их совершающим.
Статья 9. Информационная продукция для детей, достигших возраста двенадцати лет
К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста двенадцати лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 8 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:
1) эпизодические изображение или описание жестокости и (или) насилия (за исключением сексуального насилия) без натуралистического показа процесса лишения жизни или нанесения увечий при условии, что выражается сострадание к жертве и (или) отрицательное, осуждающее отношение к жестокости, насилию (за исключением насилия, применяемого в случаях защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства);
2) изображение или описание, не побуждающие к совершению антиобщественных действий (в том числе к потреблению алкогольной и спиртосодержащей продукции, пива и напитков, изготавливаемых на его основе, участию в азартных играх, занятию бродяжничеством или попрошайничеством), эпизодическое упоминание (без демонстрации) наркотических средств, психотропных и (или) одурманивающих веществ, табачных изделий при условии, что не обосновывается и не оправдывается допустимость антиобщественных действий, выражается отрицательное, осуждающее отношение к ним и содержится указание на опасность потребления указанных продукции, средств, веществ, изделий;
3) не эксплуатирующие интереса к сексу и не носящие возбуждающего или оскорбительного характера эпизодические ненатуралистические изображение или описание половых отношений между мужчиной и женщиной, за исключением изображения или описания действий сексуального характера.
Статья 10. Информационная продукция для детей, достигших возраста шестнадцати лет
К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 9 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:
1) изображение или описание несчастного случая, аварии, катастрофы, заболевания, смерти без натуралистического показа их последствий, которые могут вызывать у детей страх, ужас или панику;
2) изображение или описание жестокости и (или) насилия (за исключением сексуального насилия) без натуралистического показа процесса лишения жизни или нанесения увечий при условии, что выражается сострадание к жертве и (или) отрицательное, осуждающее отношение к жестокости, насилию (за исключением насилия, применяемого в случаях защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства);
3) информация о наркотических средствах или о психотропных и (или) об одурманивающих веществах (без их демонстрации), об опасных последствиях их потребления с демонстрацией таких случаев при условии, что выражается отрицательное или осуждающее отношение к потреблению таких средств или веществ и содержится указание на опасность их потребления;
4) отдельные бранные слова и (или) выражения, не относящиеся к нецензурной брани;
5) не эксплуатирующие интереса к сексу и не носящие оскорбительного характера изображение или описание половых отношений между мужчиной и женщиной, за исключением изображения или описания действий сексуального характера.
